DW: Was machten die Immobilien-Investoren im Monat Februar 2015?

RL: Viele haben sich in den 2 Wochen Winterferien gut erholt, um die Jahreszielsetzung 2015 in ihren Firmen mit Elan umsetzen zu können. Diejenigen, die zu Hause geblieben sind, haben sich um ihre Jahressteuer 2014 gekümmert und parallel dazu um den günstigen Immobilienmarkt in Dresden.

 

DW: Was macht den Immobilienmarkt in Dresden so günstig?

RL: In unseren Beratungen werden u.a. die Nebenkosten immer mehr zum positiven Verkaufsargument für Dresden. Diese sind im Verhältnis zu anderen Bundesländern, wie z.B. Baden-Württemberg, Berlin Hamburg, wesentlich günstiger. Dies fängt schon mit der Grunderwerbssteuer bei Anschaffung der Immobilie an. Sachsen wie auch Bayern haben nach wie vor 3,5% Grunderwerbssteuer. Im Gegensatz dazu liegen bereits viele Bundesländer, so auch Berlin, bei bereits 6%. Die Grunderwerbssteuer ist Angelegenheit einzelnen Bundesländer. Experten sind der Meinung, dass die Grunderwerbssteuer bis zu 10% ansteigen könnte.

 

DW: Und wie entwickeln sich die monatlichen Nebenkosten einer Immobilie?

RL: Durch den niedrigen Ölpreis sind in diesem Jahr sicherlich die Nebenkosten um einiges günstiger und viele können wahrscheinlich eine Erstattung für 2014 erhalten. Dies wird wahrscheinlich auch in 2015 der Fall sein.

 

DW: Beim Neubau und der Kernsanierung von denkmalgeschützten Häusern wird immer mehr Wert auf Energie-Effizienz gelegt. Wirkt sich dies auch auf die Branche aus?

RL: Lt. einer uns vorliegenden Statistik haben wir in Dresden die besten Energie-Effizienzwerte von allen Städten ab 100.000 Einwohnern. Danach kommt gleich Leipzig. Man darf nicht vergessen, dass Deutschland bis zum Jahr 2020 eine Vorreiterrolle in Europa einnehmen will und ca. 40% weniger klimaschädliches Kohlendioxid als in 1990 verursachen will. Jedoch sind wir da noch auf einem weiten Weg und Experten gehen davon aus, dass es weit über 2020 hinausgehen wird. Wir denken, dass die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes bis zum Jahr 2030 anhalten wird. Dadurch werden nach Schätzungen bis zu 3 Billionen € Umsatz erwartet – sehr erfreulich für die Baubranche.

 

DW: Wo kann man beim Immobilienkauf derzeit noch sparen?

RL: Die Bauzeitzinsen, die bei Finanzierungen während der Bauphase beim Neubau oder bei der Sanierung anfallen, sind auf Niedrig-Rekord-Niveau, so dass hier derzeit ebenfalls einiges eingespart wird.

 

DW: Sie lesen regelmäßig das Manager Magazin. In der letzten Ausgabe ist ein interessanter Bericht mit Studien aus dem Jahr 2014 erschienen. Dort wird erläutert, wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland bei Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage entwickelt hat. Können Sie diese Aussagen mit Ihren Erfahrungswerten aus der Praxis bestätigen?

RL: Ich habe natürlich zur Kenntnis genommen, dass Dresden bei dieser Studie den zweiten Platz nach Leipzig belegt hat. Sofort kam die Frage bei den Investoren auf, warum Leipzig denn besser wäre als Dresden. In Leipzig wurden im Jahr 2014 insgesamt 794 Mehrfamilienhäuser verkauft und in Dresden 381, obwohl beide Städte die ähnlichen Einwohnerzahlen haben. Somit wurde in Leipzig das doppelte Volumen umgesetzt. Daran kann man erkennen, dass Leipzig noch mehr Angebote als Dresden hat. Hier sieht man auch, dass Dresden eine höhere Wohnungsnot hat als Leipzig. Positiv war zu sehen, dass für Dresden und Leipzig in der Zukunft alle Pfeile nach oben zeigen. An die dritte Stelle gesellte sich Erfurt und auf dem vierten Platz dann Berlin. Erst auf Platz 5 und 6 waren mit Köln und München die ersten Städte aus den alten Bundesländern zu finden.

 

DW: Es traten wichtige Bestimmungen und Gesetze zum Jahresbeginn in Kraft. Welche davon betreffen die Immobilienbranche?

RL: Zunächst einmal müssen Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, erneuert werden. Das galt bisher nur für Heizungen, die vor 1978 eingebaut wurden. Seit Januar 2015, dürfen Heizkessel, die vor dem 01.01.1985 eingebaut worden sind, nicht mehr betrieben werden. Ausnahmen sind Immobilienbesitzer, die ihre Wohnung bereits vor dem 01.02.2002 bewohnt haben. Diese müssen nicht nachrüsten. Auch Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel sind von der Regelung ausgenommen. Das novellierte Erneuerbare-Wärme-Gesetz betrifft insbesondere Hausbesitzer, die eine neue Heizung einbauen lassen. Es wird voraussichtlich ab Juli 2015 den Einsatz von 15% erneuerbarer Energien beim Austausch der zentralen Heizungsanlage fordern. Des Weiteren überschreiten ältere Kaminöfen oft die Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid. Kaminöfen, die vor 1975 errichtet wurden, müssen seit 01.01.2015 ausgetauscht werden. Bei manchen Modellen ist aber auch eine Nachrüstung mit Staubfiltern möglich. Aus Effizienzgesichtspunkten ist dies jedoch nicht empfehlenswert. Ein Vorteil, den Sachsen, Berlin und Brandenburg noch haben, ist, dass Rauchwarnmelder in den anderen 13 Bundesländern zum 01.01.2015 Pflicht geworden sind. Berlin zieht jedoch im Juli 2015 nach. Für bestehende Wohnungen gibt es eine Übergangsphase.

 

DW: Somit kann man erkennen, dass die Energie-Effizienz bei gebrauchten Wohnimmobilien durch diese Gesetzesänderungen umgesetzt wird. Was empfehlen Sie Kapitalanlegern für Immobilienarten?

RL: Sie kennen meine Meinung: der Anleger sollte heute unbedingt in Neubauimmobilien oder in kernsanierte Denkmalsschutzimmobilien investieren, sofern es da noch Angebote gibt. Wie bereits in meinen vergangenen Kolumnen erwähnt, haben wir zum ersten Mal in der Zinsgeschichte einen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung anstatt eine Unterdeckung. Meine Empfehlung lautet weiterhin, dass jeder, der sich eine Immobilie als Kapitalanlage leisten kann, sollte jetzt kaufen und nicht noch auf bessere Zeiten hoffen.

 

Die vollständige Ausgabe der Dresdner Woche finden Sie hier.

Quelle: Dresdner Woche Ausgabe 25.02.2015