Dresden ist auf dem besten Wege, Europas schönste Immobilien- bzw. Villen-Stadt zu werden. Viele Experten behaupten bereits, dass sie schon die schönste Immobilien-Stadt ist. Der Immobilienexperte Rolf Leube ist seit Jahren ein sehr erfolgreicher Verkäufer von Luxus-Immobilien. Mit seinem 1990 gegründeten und deutschlandweit agierenden Dienstleistungsunternehmen Rolf Leube & Partner Finanz- und Wirtschaftsvermittlungs- und Beratungsgesellschaft mbH, arbeitet der gebürtige Karlsruher, aufgewachsen in Freiburg, selbst in einem überaus attraktiven Objekt, im denkmalgeschützten sanierten Kurländer Palais. Dort sprach er mit dem TOP-Gesundheitsforum über die Philosophie seiner Firma und darüber, weshalb besonders Ärzte am Kauf von Luxus-Immobilien interessiert sind.
TOP: Unsere erste Frage: Was versteht man unter einer Luxus-Immobilie?
Rolf Leube: In den alten Bundesländern beginnen diese bei einem Verkaufspreis ab 750.000 Euro. In London mittlerweile ab 2,2 Millionen Euro. In Dresden zählt Wohneigentum in kernsanierten denkmalgeschützten Gebäuden ab 100 Quadratmetern Wohnfläche zu diesem Segment. Hinzukommen immer mehr Luxus-Immobilien im Neubau, die sich durch erstklassige Bauqualität, hochwertige Ausstattung, vor allem jedoch durch eine exzellente Lage auszeichnen. Ich denke da beispielsweise an die Innenstadt rund um die Frauenkirche oder an den Stadtteil Plauen mit seiner Elite-Uni, Blasewitz, Striesen, Loschwitz, Weißer Hirsch oder die Innere Neustadt (größtes Barockviertel Europas). Auch die (noch umstrittene) Hafencity wird so ein begehrter Standort sein.
TOP: Wie kommt es, dass Sie Luxus-Immobilien besonders häufig an Ärzte verkaufen?
Rolf Leube: Das hat sicherlich mit der Mentalität dieser oft recht wohlhabenden Berufsgruppe zu tun. Nach einem anstrengenden Arbeitstag möchten die Mediziner abschalten bzw. entspannen. Sich dann noch mit Börsennotierungen befassen zu müssen, ist aus der Erfahrung heraus für viele ein Graus. Nennen sie hingegen eine oder mehrere Luxus-Immobilien ihr Eigentum, dann verbuchen sie Wertsteigerungen ohne großes Zutun. Voraussetzung ist, wie bereits erwähnt, die 1a-Lage.
Um gut auf den Ruhestand vorbereitet zu sein, empfehle ich diesem Klientel das „Immobilien-Monopoly-Spiel“ das über einen Zeitrahmen von 15 bis 30 Jahren gehen kann. Absparen ist aufgrund der Inflation dreimal schneller als Ansparen. Deshalb empfehlen wir eine Fremdfinanzierung bis zu fünf Top-Immobilien in 1a-Lage. Wenn man dann einen Schnitt im Rentenalter machen möchte, hat man bereits einiges an den fünf Immobilien getilgt und verkauft zwei davon mit Gewinn. Der Gewinn tilgt wiederum die anderen drei Immobilien. Dieses Immobilien-Monopoly-Spiel kennen die Münchner seit 1971. Die Immobilie ist auch das einzige Finanzprodukt in Deutschland, das nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren definitiv steuerfrei ist. Wie lange das noch bleiben wird?
TOP: Mit Ihrer knapp 30-jährigen Erfahrung im Immobiliengeschäft raten Sie jedem, in hochwertige Immobilien zu investieren. Solche Sachwerte dürften in keinem Portfolio fehlen, und dies nicht nur unter dem Sicherheitsaspekt…
Rolf Leube: Richtig. Gerade in der Eurokrise sind Immobilien das einzige Finanzprodukt, das derzeit nennenswerte Erträge abwirft und in der 1a-Lage eine permanente Wert- sowie Mietsteigerung erfährt. Wer sich noch nicht zum Kauf entschlossen hat und es sich definitiv leisten kann, sollte sich eine Immobilie zulegen. Sie wird nicht günstiger. Wir gehen nach jetziger Sicht davon aus, dass auch die Niedrigzinsen einmal ein Ende haben. Profitieren Sie derzeit noch von den niedrigen Zinsen und machen Sie sich auf den Weg. Wir helfen Ihnen gerne dabei.
TOP: Was macht Dresden für Interessenten an Luxus-Immobilien so attraktiv?
Rolf Leube: Ein Hauptgrund ist das momentane Preis-Leistungs-Verhältnis. Während Bauland in München durchschnittlich 1200 bis 1300 Euro je Quadratmeter in der 1a-Lage kostet, zahlt man in Sachsens Landeshauptstadt zwischen 250 und 400 Euro. Grob gerechnet kostet eine Neubau-Luxus-Wohnung im Elbflorenz nur ein Drittel von dem, was ein Käufer in der Stadt an der Isar für den gleichen Standard ausgeben müsste.
Von den sehr beliebten Altbau-Villen in den schönsten Stadtteilen Dresdens sind mittlerweile 90 Prozent kernsaniert und bieten Wohnraum für Anspruchsvolle. Entsprechend groß ist die Nachfrage von Kauf-Interessenten. So habe ich unlängst eine Luxus-Immobilie in Dresden-Plauen verkauft, aber auch architektonisch interessante Objekte aus den 30er Jahren im Dessauer Bauhausstil in Dresden-Seidnitz. Auch die Südvorstadt mit ihrer Nähe zur Elite-Uni hat meines Erachtens noch reichlich Potenzial. In der Schweizer Straße beispielsweise wird derzeit von unserem bevorzugten Bauträger USD das Palais Südvorstadt mit 19 Wohnungen als Neubau errichtet. Alle waren in kurzer Zeit ausverkauft.
Bedenkt man zudem, dass die Wohneigentumsquote in Dresden gerade mal 14 Prozent (München ca. 25 Prozent, Stuttgart ca. 33 Prozent) beträgt, ist noch reichlich Luft nach oben. Angestrebt werden mindestens 20 Prozent Eigentumsquote. Für den Immobilienkauf spricht außerdem, dass guter Wohnraum generell knapp ist und die Mieten immer mehr dem Münchner Niveau angepasst werden. Nach unseren Statistiken kann sich jeder fünfte Dresdner Wohneigentum leisten. Aus unserer Erfahrung heraus fehlt einfach die Aufklärung bzw. die Beratung bis zur Entscheidung.
TOP: Sie vergleichen Dresden gern mit München und prophezeien der Stadt eine ähnliche Entwicklung. Was bestärkt Sie in dieser Annahme?
Rolf Leube: Sehen Sie, Bayerns Hauptstadt hatte 1971 auch nur 600.000 Einwohner. Heute leben hier ca. 1,4 Millionen. Dresden mit seinen aktuell rund 537.000 Bürgern ist nicht nur Geburtenhauptstadt, sondern wächst seit Jahren stetig. Laut Einwohnermeldeamtbuch hatte Dresden bereits 1933 eine Einwohnerzahl von ca. 650.000. Als Stadt der Wissenschaft mit Elite-Universität und einem Akademiker-Anteil von 20 Prozent (mehr als München) ist sie für die Zukunft bestens gerüstet, was unabhängige Gutachter immer wieder bestätigen. Hier könnten durchaus einmal eine Million Menschen sehr gut leben. So wie München auf das Umland ausstrahlt, wird das auch mit Sachsens Landeshauptstadt in den nächsten zehn Jahren passieren. Derzeit entwickelt sich das Lausitzer Seenland zum größten Binnensee Europas, das Osterzgebirge und Städte wie Bautzen, Görlitz oder Oschatz bieten ausgezeichnete Lebensqualität. Und wenn die Immobilienpreise in der City Dresden einmal das Münchner Niveau erreicht haben, können viele das Umland nutzen und als Pendler, wie in anderen Städten auch, zur Arbeit fahren. Für den Ausbau der Verkehrswege ist da freilich noch Einiges zu tun.
TOP: Bis es soweit ist, sollte man sich also eine Luxus-Immobilie in Dresden sichern. Wer mit einer solchen liebäugelt, kann auf Ihre umfassende Beratung zählen. Was sollte man bedenken, bevor man die Unterschrift unter den Kaufvertrag setzt?
Rolf Leube: Grundsätzlich kauft man eine Immobilie nicht zwischen Tür und Angel. Sie nehmen sich für den Autokauf auch die Zeit und sollten aufgrund des höheren Kaufpreises sich auch mehr Zeit für den Immobilienkauf nehmen. Ich nehme mir für die Beratung sehr viel Zeit, gleich ob die favorisierte Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage gedacht ist. Der Ansatz ist immer ein ganzheitlicher, wobei die Finanzsituation des Käufers entscheidend ist und das Konzept individuell auf seine Wünsche und Möglichkeiten zugeschnitten sein sollte. Was ich anbiete, sind ausschließlich hochwertige Objekte in Top-Lagen, die mit großer Wahrscheinlichkeit eine Wert- und Mietsteigerung erleben werden. Und weil die Bauqualität ausgezeichnet ist, bewegen sich auch die zu erwartenden Instandhaltungskosten auf einem berechenbaren Niveau. Erst wenn alles genau kalkuliert ist und Herz und Verstand ja gesagt haben – dann sollten Sie unterschreiben.
Interview: Regine Hauswald-Tezky
Erschienen im top-gesundheitsforum, ausgabe
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